关注！郑州房地产贷款政策即将发生重大变化

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3月8日，郑州住房管理中心官网发布一则通知，一石激起千层浪。

 

 

通知不长，全文附上。

 

各有关单位（个人）：

 

为确保住房公积金贷款业务持续健康发展，郑州住房公积金管理中心拟按照“房住不炒 保障刚需”的原则，从以下几个方面征求广大缴存职工对住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）政策调整的意见和建议：

 

一、申请条件。适当延长申请公积金贷款的缴存时限。

 

二、贷款额度。结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定最高公积金贷款限额。

 

三、贷款比例。按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%。

 

四、还贷能力。参照其他地市和银行商业住房贷款的审批要求，按照公积金贷款月还款额不超过家庭收入的50%认定借款人的还贷能力。

 

五、征信查询。限制个人征信严重不良的申请人办理公积金贷款。办理贷款时申请人应向公积金贷款受理部门提供由中国人民银行征信管理部门出具的个人征信报告，或授权有查询条件的受理部门自行查询。

 

 

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虽然，不是正式红头文件，而只是一个征求意见稿。

 

但是你可以看出来，对于郑州市公积金主体政策来说，变革已在眼前。

 

政策虽然有紧有松，但以紧为主。

 

可以说，从2020年开始的为期一年的郑州公积金黄金宽松时期快结束了。

 

去年1月20日，郑州市政府官网公布了《关于加强住房公积金缴存管理有关问题的通知》

 

 

对于许久未变的公积金政策作出许多宽松型调整。

 

最大的调整在于贷款上限的调整。

 

借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款的，最高贷款金额由60万元提高至80万元。

 

借款人单方符合公积金贷款条件或家庭二次申请公积金贷款的，最高贷款金额由40万元提高至60万元。

 

这是史上郑州住房公积金贷款额度规定的最高一次。

 

 

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刚刚发出的通知涉及公积金的申请、贷款额度、贷款比例等五方面的问题。

首先，《通知》称将适当延长申请公积金贷款的缴存时限。

 

目前郑州市申请公积金贷款的最重要条件是，借款人已连续、正常缴存住房公积金6个月（含）以上，近期应缴未缴不超过4个月。

 

这次肯定会延长申请公积金贷款的缴存时限，大概率是会延长到一年以上。

 

另外一种可能是，首套缴存最低年限达到一年，二套会达到两年。毕竟这回郑州的出发点就是房住不炒，支持刚需。

 

这无疑会增加买房者贷款的难度。

 

然而，影响更大的则是会调整公积金贷款的额度上限。

 

刚才谈了，郑州现有公积金贷款额度的上限分别是首套80万，二套60万。

 

这一次将根据结合郑州不同区域的住房价格，按市区（金水、二七、管城、中原、惠济、郑东、高新、经开）和非市区（新郑、新密、荥阳、上街、巩义、中牟、登封）分别设定最高公积金贷款限额。

 

很显然，非市区的额度会下降，很可能达不到80万和60万。按照官方的意思，去年近50%的资金流向县城市场，而不是郑州主城市场。而郑州主城恰恰却是房价较高，更需要公积金这种低利率贷款支持的区域。

 

但，对于市区，会不会提升额度，可能性不大，毕竟这一次政策以“紧”为主。

 

 

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另外，贷款比例方面，官方已经有了明确的要求。

 

首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；

 

异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%。

 

这是这一通知中唯一放松的一个条款，因为原来的政策规定购买新建商品住房的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的70%。购买存量商品住房（二手房）的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的60%。

 

但是，现在不管是不是新房，一律可以贷款达到70%。

 

不过，对于外地买房想用郑州公积金，现在变难了。因为按照原来的规定，如果你是郑州市户口，就可以动用郑州市公积金在外地买房。现在虽然还允许，即使还是首套，但是数额大大降低，贷款比例从70%降到了40%。

 

这一松一紧的政策对比，明显可以看出来管理中心的倾向，郑州公积金首先还是需要支持郑州楼市。

 

另外一条就是还贷方面，老政策规定，郑州市公积金要求月还款额不超过家庭收入的60%。

 

但是，这一次，需要按照公积金贷款月还款额不超过家庭收入的50%认定借款人的还贷能力。

 

从60%降到了50%，很显然，口子在慢慢扎进。

 

 

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最后一条，也很重要。

 

在老的公积基金管理政策中，虽然要求“家庭收入稳定，信誉良好，有偿还贷款本息的能力；以及” 借款人及配偶没有数额较大的债务”。但是在实际办理过程中，没有需要提供征信报告的要求，只需要提供如下材料：

 

1、借款人、配偶及共有人（如果有）身份证复印件各2份。

 

2、借款人、配偶及共有人（如果有）户口本复印件各2份。

 

3、借款人结（离）婚证（附相关协议书）复印件2份。

 

4、《商品房买卖合同》原件4份；《合同信息备案摘要》复印件2份。

 

5、首付款发票原件（二手房为资金监管付款凭证）及复印件2份。

 

6、借款人用于还款的银行卡原件复印件1份。

（实际办理当中，公积金中心已经要求出示征信）

 

新政策中，将次要求已经具象化。所以很可能文件中的“首套房”和“二套房”的认定标准也会随之变化，但是细则没有出来，这是一个预测。

 

 

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总之，从各个方面来看，这回公积金政策的调整，除了稍微利好一下二手房之外，其他的都是收紧性政策。

 

贷款条件需要缴存年份延长，贷款额度上限不利于地下的县区，还款要求从不超过家庭收入的60%到不超过家庭收入的50%，减少异地使用公积金的数额，等等。

 

总之，在国家总体减少钱流入房地产的大背景下，作为地方楼市“小金库”也在慢慢扎口子。

 

以后会不会出台更加严格的控制政策，比如停办二套公积金使用，或者停办组合贷，不是没有这种可能。

 

所以，给大家几个建议。

 

第一、已经决定使用公积金购买的楼盘，不必再等更低的房价，现在就可以购买了，因为即使房价再低一些，一旦公积金不能使用，还是划不来。

 

第二、如果已经开始办各种公积金手续，要快，可以先把申请递上去，催着开发商或者自己亲自去公积金中心跑。

 

本次通知是在3月18日意见搜集截止，之后会有一个空档期，政策很可能会在4月到5月之间出台，所以请抓住郑州最后的公积金使用红利期。