✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

最近，开发商接连退地掀起的涟漪效应，已扩散至全国。杭州、北京、广州、天津等城市二次土拍纷纷延后，一时间，土地市场似乎冰封。

一场轰轰烈烈的楼市改革，正铺面而来。

  1  

房地产加速内卷

纷至沓来的退地事件，是集中供地下房企的一个缩影。

首批集中供地后，热点城市土地一如既往地火爆，开发商陷入集体困境：大部分地块利润微薄，甚至可能亏本。

伴随着居高不下的地价，建筑材料价格也较去年相比基本翻番。两相挤压下，房企的利润空间被大大压缩。

©上市公司“割肉”5000万退地

开发商开始意识到，再拿地很有可能年底就把自己赊进去了，不如一开始直接躺平。

其实，从这轮行业调控开始，房地产行业内卷就开始了。

过去很长一段时间，房企毫无疑问在经历着一场高压测试，楼市调控大棒越来越重。

“三道红线”、“土地两集中”，再到融资环境的持续收紧，国家从人、地、钱三方面，锁住房企，一轮轮“刮骨疗毒”，让开发商四面楚歌、腹背受敌。

真话往往难听，真相往往难看。本轮调控最让房企吃瘪的就是限价政策，很多当时激进拿了地王的房企，现在一脸懵。

©政策不断收紧让房企压力倍增

房企为争夺存量资源，不断内耗，加剧内部竞争，效益减少，生产效率低下，日子可能会越来越难过。

地产行业，真得变天了。

前有万科要活下去，后有滨江努力做到1%~2%的净利润。这些明星房企并非刻意卖惨，只是折射了当下行业的普遍焦虑。

无论福晟、华夏幸福、泰禾还是蓝光，接连爆出资金链危机，曾风靡一时的“高周转”游戏，更让很多中小房企没活下去，地产行业早就进入了“大鱼吃大鱼”的时代。

当下看集中供地，虽然初衷是好的，增强土拍透明度，但在执行过程中出现了偏差，更加剧了房企间的竞争和厮杀，疯狂过后，注定是一地鸡毛。

©高负债疯狂拿地容易被反噬

于开发商而言，不拿地是等死，拿了地可能亏死。但是房企又不得不去抢，硬着头皮也要上。

巧妇难为无米之炊，没有土地就没有房源，没有持续的销售回款，更是必死无疑。

房地产开发，是一条只能往前冲、不能后退、不能减速、更不能退场的单行道。

开发商唯一能做的，就是在这场搏杀中，通过拼命剥削自己来维持某种体面——把规模维持住，把现金流玩转，以获取少量竞争优势，把别人熬死，通过挤占对手生存空间换来生机。

很多行业大佬都感叹，集中供地新政下，房地产的内卷又升级了。

©土拍政策调整加大房企内卷压力（亿翰智库）

如果这个时候土拍溢价率不控制，毫无疑问就是把很多房企往难上加难去逼。

开发商毕竟是开发商，拿地本质是赚钱的，不是来找虐的。

经过首轮集中土拍的教育，很多房企回过味了，开始收缩战线，控制成本，降价促销，断臂求生。

  2  

行业的解药

久旱逢甘霖。

近日，自然资源部举行了一次闭门会议，对土拍规则进行了调整，主要有三个重点：

1、单宗住宅用地溢价率不得超15%；

2、决不允许通过提高起拍价、竞配建等方式抬升实际地价；

3、到达地价或者溢价率上限后，通过摇号、一次性报价、竞高品质方案决定土地归属。

©网传闭门会议相关文件内容

道理很简单，就是溢价率下降了，售价不变的情况下，原来地方政府赚的钱，合理让利给开发商，开发商的利润空间提升了。

这些新规的核心，还是“稳地价、稳房价”，同时释放了一个信号：中央要求地方政府为房企让利。

想让马儿跑，就要给马儿吃草。

窥斑见豹，楼市调控的底线，就是能够保证房企继续拿地，供应商可以继续给开发商供应产品，房企能够活下去，游戏可以继续玩下去。

©调控政策越来越细化

一个盈利越来越难、越来越内卷的房地产市场，对于购房者来说，也不见得是好事。

从长远目光来看，房企赚不到钱，拿地热情就会消退，地方政府也无法筹措资金进行发展建设。而且市场上新房供应量变少，也不利于稳房价。

开发商也可能会通过捆绑、车位装修的方式，变相抬高售价。

为了提高利润，一些开发商还会延迟开发，延期交付或者对室内装修及园林绿化减配，偷工减料，从而降低建筑质量。

©降标减配秀出了新底线

经营不善者甚至会爆雷，楼盘烂尾、业主维权、银行坏账等，最终还是由千万普通的购房者买单，如此一来，市场长期处于恶性循环中，影响整个社会的稳定。

与此同时，更多人欢欣雀跃于“竞品质”的出现与现房销售的回归。

最大程度确保楼盘“品质可视化、标准可固化、指标可量化”，购房者能直观地了解未来房子模样。从源头到终端，最大程度确保“住宅品质”。

这对中小房企却不是好消息，对房企的现金流是一种极大的考验。房地产的未来，小房企们注定要死；幸运的是，大房企们还有活下去的出路。

©“竞品质”成为宏观调控重要一环

新土地模式最大的好处在于，给参拍房企留下一定利润空间。这中间的利润一部分是给开发商打开一条“求生通道”，严控溢价率，另一部分是用于提高房屋品质。

让做品质的房企赚钱，得到市场的奖励，才是提升住宅品质的不二真理。

  3  

走向产品时代

过去，一旦拍出地王市场就狂嗨，开发商也热衷用土拍来卖房子。

如果说过去的楼市调控手段治标不治本，但现在从土地端开始调控，溢价率设置上限，土地传到楼市的热度情绪不再，恐慌情绪也落空，应该是能真正按压住房价的。

未来，至少2-3年，恐慌性买房的概率越来越低，市场会更平衡。

©示意图

时下，对于地产行业来说，房子卖出去才有话语权，行情差的时候还能把房子卖出去才是真本事。

地产行业不只是农民工造房子这么简单，得懂得跨界，得与时俱进。

做投资得懂市场，做产品得懂销售，做策划得懂运营，做工程得懂设计，做销售得懂广告，做客服什么都得懂一点，除了本专业要钻研，要精益求精，别的领域你都还得去学。

地产行业的淘汰率比我们想象的要恐怖，固步自封，只管自己的一亩三分地的人，连对手都没看清或许就被淘汰了。

©地产行业整合加速

现阶段，尽管破局不易，我们依旧看到了不少房企在做努力。

比如，针对渠道绑架，房企开始通过小程序、APP搭建全民营销平台，或者入驻京东、天猫等电商平台，或通过直播拓客。恒大等实力房企，甚至自建或整合小中介，进入渠道战场。

为应对内卷下人才的流失，房企开始健全人才培养体系，为他们创造更多发展空间。

又如，积极提高服务意识，提高产品品质。

甚至对于集中供地带来的利润压缩的风险，不少房企开始通过加强与房企之间的合作，联合拿地，联合开发来分散风险。

©合作代建或是下一个万亿新蓝海

或者，对业务结构调整，意图建立护城河，通过旧改、城市运营、文旅产业等拿地。

随着内卷深入，地产行业的未来一定越来越难。

相对而言，大牌房企一般都有固定的原材料供应商，尤其国企、央企都有信誉做背书，品质上还是基本靠谱的。

家底薄的房企也一样，想变强，少拿地，服务好客户，做好荫蔽。就像阿那亚，项目不多，知名度却全国震天响，利润率还特别高。

©用心做好服务才能赢得客户认可

随着房地产长效机制的建立，不断地出台调控政策，很多房企开始了从“粗放型”向“精益型”转型，努力将产品做精、做细、做深、做美，适者生存，优胜劣汰，趁势而为。

危中有机。

最好的行动机会永远是现在，只有行动了才能找到机会，找到新赛道，才不至于被行业内卷裹挟着前行。

对购房者而言，土拍新规应该是纯粹的好消息。

按照新的模式，开发商有利润，也更愿意建好房子，地产品质的“军备竞赛”谁不喜闻乐见？

只有人人住上好房子，才是房住不炒的终极奥义。

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     文章来源：微信公众号《地盘》，作者：王纵横