的确，当下郑州的二手房市场，由于贷款停滞，房价下行，整个市场行情萎靡不振。
1、郑州的房地产市场将逐步进入存量房时代！这是一个不争的事实！
未雨绸缪，推演一下未来的趋势，也是相当重要的。
确定一定以及肯定的是，当前郑州房地产市场以新房交易为主，二手房交易不活跃，所以推出二手房指导价的动力不足，短时间内相关政策不会出台。
但不可否认的是，郑州主城区城市扩张的速度已经趋近结束。
郑州三环，甚至四环内的都市村庄，城改进程已经接近尾声，随着城市国土规划监管的加强，主城区建设用地的规模将会大大缩水。
大规模扩张的高潮已经过去，城市界面更新将会是常态。
郑州的购房者也心知肚明，三环内主城区的好项目真是凤毛麟角，一房难求。
从上图的2017年-2020年郑州新房二手房的成交数据，可以发现二手房与新房的占比，正在逐渐提高。
未来郑州房地产市场也将逐步进入存量房市场，这是不争的事实。
不仅仅是郑州，未来将会有越来越多的城市实行二手房指导价。
二手房指导价必然在全国推行的另外一个鲜为人知的原因，是与房地产税相关。
大家知道房地产税是肯定要出台的，这点是毋庸置疑的。
二手房收税是按照这个房子的买入价还是现在的市场价，二手房指导价这个时候就能发挥作用了，可以作为参考来征收房地产税。
另外大可以注意一个细节，二手房指导价通常每年更新一次，同样符合房地产税征收的周期。
最重要的一点就是，出台二手房指导价的目的，并不是刻意打压二手房市场，而是为了更好的对二手房市场进行管控。
截至目前为止，已经有深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴等多个城市出台二手住房成交参考价格政策。
简单概括起来，分为两种模式：“深圳模式”和“无锡模式”。
2021年，深圳作为首个出台二手房成交参考价格的城市，当时的房地产市场环境相当严酷。
一直以来，我国的房地产调控多在新房市场发力，限贷、限售、限价等政策频频出台。
受到种种因素的影响，对存量房市场、中介环节的管控较少，导致深圳一二手房政策环境区别对待，一二手房倒挂严重，倒逼新房抢购和集体涨价等行为，助长了社会打新和投机炒作风气。
通过实施二手房指导价，深圳二手房指导价和新房现价相互配合，政府完美的把房价的定价权牢牢地掌握在手中。从根本上，消除了房价上涨的预期。
更为重要的一点是，深圳将二手房指导价与信贷相关联，强行给购房者降杠杆。打击市场的投机炒作行为。
一套市场上500万的房子，二手房指导价打6折，也是就300万。
过去购房者买500万的房子，首付只需要150万就够了，而现在购房者要买这套500万的房子，首付就是90万+200万，等于是290万元。资金成本大大增加！
通过实施该政策，深圳的二手房市场一落千丈，今年6月，深圳的二手房住宅成交仅2575套，创了十年新低，2021年上半年深圳合计成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。
在今年5、6月之间，深圳仅贝壳系就有近百家门店关闭跑路。
或许有人会质疑，那是深圳，是上海，二手房价居高不下，政府的指导价才有意义。
郑州二手房市场并不活跃，实施二手房指导价反而会对市场造成冲击。
前面已经说过，政策是为了保持二手房市场的平稳，而不是摧毁它。
无锡实施的二手房指导价政策，或许是郑州将来效仿的目标！
以无锡二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。
其已公布的100个成交小区的参考价格进行统计后，可以发现：
51个小区参考均价高于小区当前挂牌均价，另有49个小区，相较于小区挂牌均价较低。
限价最严重的，是市区锡师附小的住宅小区，官方指导价是在市场参考价的基础上打了八折左右。
通过这些数据，是不是能够理解无锡相关部门的调控思路：
1、老破小的学区房，价格虚高，有炒作嫌疑，应该被打压。
2、大部分的二手房官方参考价，与市场参考价相对保持平衡。
3、成交价高于周边新房预售价的小区，二手房指导价低于市场成交价。
搞懂了无锡的二手房指导价，就会明白我前边说的话，政策是为了保持二手房市场的平稳，而不是摧毁它。
根据目前郑州的二手房市场现状，大概率会实施“无锡模式”的二手房指导价政策。
回到开篇提到的问题，假如郑州实施二手房指导价！那种房子最受打击？
答案很明确了：老破小学区房，尤其是价格畸高的老破小学区房！
事实上郑州的二手房市场，很多政策都已经暗暗的在执行。
上图是今年4月份的郑州在售二手房，下图是8月份郑州二手房在售数量。
是卖掉了吗？当然不是，这是应相关规定，强行下架的证件不全的房源。
整顿二手房信息发布，只是全面规范二手房市场的一个步骤。
以省实验+文一的老破小学区房为代表，炒作者的资金成本将会大大提升，抑制上涨空间。
2、大部分的二手房将不会收到太大的影响，保持目前的市场售价。
3、二手房房源发布将会进一步规范，交易中介平台将会受到严格的监管。
对于目前分化严重的二手房市场，二手房指导价的出台，绝对是利大于弊！
不可否认，当下学区房依旧是郑州二手房市场的风向标！
学区范围的变动，甚至一楼栋，一单元都直接影响房子的价格!
但实际上郑州小区数量之庞大,二手房学区政策变化之快，对于普通购房者来说，分辨各小区的划片学区，无疑是天方夜谭！
