商业地产转型是不是有一个新的投资机会

商业地产转型是不是有一个新的投资机会

易宪容

近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

之后，已经有16省发布商改住细则。这些细则规定以后做差了的商场可改建公寓。有分析认为，这项政策将对中国的商业地产将产生巨大的冲击与影响，也意味着中国商业地产的重大转型，并形成一大新趋势。以往商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。其政策的动作非常大。

有分析认为，把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。这让商业地产水电费用下降到三分之一，让整个商业地产的投资价值大升，投资地产的市场价值及回报率也随之大升。因此，这次商业地产的大转型将是中国住房投资者一次难得的机会。

不过，住房投资者可得注意，这次政府的商业地产政策重大的改变是有限定的。就是说，改变后的商业地产只能是进入租赁市场，让这些住房进行出租，以此来繁荣中国的住房租赁市场。而不是让这些转型了的商业地产转变为一般的住宅可交易，成为可交易的二手房。中国政府之所以要这样改变商业地产的政策，一是当前中国商业地产出现了严重过剩，无论是一线城市，还是二三线城市及小城市都是如此。

因为这十几年来中国的商业地产出现前所未有的快速膨胀发展。仅是今年一年中开业的商场就有500多个，商业地产早就出现了严重过剩，再加上电商经济繁荣，居民购买方式的转变，许多商业地产或商场早就成了昔日黄花。这不仅表现为新开业的商场没有人气，更表现为许多以往十分繁荣的商场在与电商的竞争中国败下阵来。中国是这样，发达国家也是如此。在今年暑假时，我就看到多伦多一家过去十分繁华的商场，许多门面都以关门大吉。所以，随着数字经济快速发展，传统商业实体店逐渐退出市场是必然。除非有特别或新颖的经营方式，这些传统商业实体店肯定会逐渐消亡。

但是，在中国，由于城市化时间晚、时间短，许多大型的商场及写字楼都是在十年之前就已经规划好，并着手建造，而且在近几年里，国内各城市商业地产的扩张也是前所未有。但是中国这一轮的商业地产扩张正好碰上的数字经济快速发展，传统的商业地产经营模式肯定会碰得头破血流。所以，中国的商业地产转型也是必然，否则死路一条。

但是，中国商业地产转型并改造为住房租赁市场能否成功目前应该是不确定的。因为，就目前中国的住房市场来说，住房租赁市场在三四线城市肯定无法发展起来。因为，就目前住房持有的情况来看，这些城市的住房基本上处于过剩的状态，几乎是每人一套住房。有许多经济不发达的三四线城市，居民手上持有的住房，以极低价格都租赁不出去。如果居民手上持有的住房都是无法租赁出去，那么再把商业地产改造为租赁性住房，住房持有人想获得相应的回报并非易事。

所以，目前大家发展中国住房租赁市场重点放在一线城市及二线热点城市，即房价极高的城市。对于这些城市来说，由于房价过高，对于绝大多数中低收入的居民来说，莫说是购买住房，估计连想都不想去购买住房，因为他们根本就没有购买住房的支付能力。所以，他们在这些城市工作，租赁住房是唯一可选择之路。

但是，对于这些城市来说，是存在一个巨大的住房租赁市场，以及几年为一些房地产开发商及房地产经纪炒的公寓把这些城市住房租赁价格快速上涨（如2016年随房价全面上涨，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %），但是无论是住房租金的价格上涨多快，房价租金比仍然处于极低的水平。比如，在北京，一套价格500万元的住房，其年租金不会高于10万元，其收益率在2%以下。这些住房的业主所关注的不是所持有住房的租金多少，而是关注住房价格上涨。所以，住房投资者想持有商业地产以租赁的方式来赢利估计会远低于目前国内各种理财工具。再加上商业地产未来的政策如何变化、持有成本高，这些都影响住房投资者持有商业地产的收益。所以，尽管有人分析目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。但是，这个住房租赁市场未来发展如何，投资者购买商业地产的成本多高，政府的政策会如何变化，这些都其投资决策的重要考量。